更新時(shí)間：2021-04-23 10:30:36作者：網(wǎng)絡(luò)
??一、明確房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證具體辦理時(shí)間
在購(gòu)房合同中，一般是不會(huì)寫明辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，大多數(shù)開發(fā)商都是在交房1~2年后辦理。如果購(gòu)房者對(duì)于拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的問題比較著急，最好能在補(bǔ)充協(xié)議中約定辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的具體日期，為防止開發(fā)商違約，還要注明相關(guān)賠償責(zé)任，如在約定期限內(nèi)，開發(fā)商沒能辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)按約定對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行賠償事宜。
??另外，如果因開發(fā)商原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證無法辦理，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償損失。
二、約定貸款失敗是誰的責(zé)任
有一部分購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同，卻沒能申請(qǐng)下來購(gòu)房貸款，這時(shí)候與開發(fā)商的交易不能正常完成，責(zé)任該由誰承擔(dān)呢？想弄明白責(zé)任歸屬，首先要清楚貸款失敗的原因。
??一般來說，貸款失敗原因有三種：
1、開發(fā)商原因：購(gòu)房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任；
2、銀行、政策等原因：購(gòu)房者可無責(zé)解約；
3、購(gòu)房者自身原因：可與開發(fā)商重新協(xié)商付款方式，無法繳納余款的，購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。
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三、明確交房具體日期
這點(diǎn)對(duì)于購(gòu)房者來說，尤為重要。開發(fā)商在合同規(guī)定的日期內(nèi)沒有交房，往往會(huì)以不可抗力的范圍擴(kuò)大為解釋，以此來規(guī)避違約責(zé)任。如果開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購(gòu)房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過約定期限，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項(xiàng)，按照逾期天數(shù)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
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四、公攤面積大小和位置
公攤面積的多少，直接關(guān)系到購(gòu)房者實(shí)際使用房屋面積的大小。很多開發(fā)商在購(gòu)房者咨詢公攤面積的時(shí)候，只會(huì)給出一個(gè)大概的數(shù)字，并且不會(huì)明確寫入購(gòu)房合同，后期卻很可能在這上面做文章。
對(duì)此購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定好公攤的具體數(shù)字，并注明公攤的具體位置、面積大小，特別是對(duì)于公攤變更的情況，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。
??此外還要注意，頂層樓臺(tái)和一樓院子是否是屬于全體業(yè)主共有的公攤面積，如果是的話，開發(fā)商無權(quán)贈(zèng)送。
購(gòu)房者應(yīng)在補(bǔ)充條款中對(duì)得房率做精準(zhǔn)的約定，如果收房時(shí)得房率不達(dá)標(biāo)，購(gòu)房者可以依據(jù)合同，選擇退房并讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
五、約定具體房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)于交房標(biāo)準(zhǔn)這一點(diǎn)，毛坯房的要求一般都是最基本的質(zhì)量問題，精裝房則需要格外注意，最好能在補(bǔ)充協(xié)議中明確到裝修材料的品牌、型號(hào)、顏色、材質(zhì)等，盡可能避免名牌、高級(jí)等含糊不清的詞匯，不利于購(gòu)房者驗(yàn)房對(duì)比。
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有些開發(fā)商在施工階段，會(huì)請(qǐng)購(gòu)房者到建筑工地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)，但有的開發(fā)商就不會(huì)。那么購(gòu)房者可以在補(bǔ)充協(xié)議上跟開發(fā)商進(jìn)行具體約定，比如施工節(jié)點(diǎn)，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購(gòu)房者到場(chǎng)并簽字，簽完字再進(jìn)行覆蓋，繼續(xù)施工。
六、明確物業(yè)管理問題
包括物業(yè)公司及物業(yè)費(fèi)的繳納時(shí)間，繳納金額，都應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定。
??多數(shù)開發(fā)商會(huì)自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購(gòu)房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實(shí)際上他們是各自獨(dú)立的法律主體，購(gòu)房者和他們形成不同的法律關(guān)系。
但無論怎樣，購(gòu)房者都要明確自己所購(gòu)房屋的物業(yè)公司是哪個(gè)，資質(zhì)如何，物業(yè)費(fèi)的繳納時(shí)間和具體繳納標(biāo)準(zhǔn)等，這些問題都要一一列好，不能輕易變動(dòng)。
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七、約定發(fā)生退房后的責(zé)任歸屬
退房責(zé)任按照法律規(guī)定，以下情況購(gòu)房者可退房：面積誤差絕對(duì)值超過3%；房屋質(zhì)量瑕疵；
房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重；開發(fā)商單方變更規(guī)劃；銀行按揭失?。婚_發(fā)商沒拿到預(yù)售許可證；開發(fā)商遲遲不交房；開發(fā)商遲遲不辦房產(chǎn)證；合同無效……
但為了更好地約束開發(fā)商，最好能在補(bǔ)充協(xié)議中做好詳細(xì)的約定，比如開發(fā)商具體該承擔(dān)怎樣的責(zé)任，已交房款應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退還等。
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八、開發(fā)商的承諾要落實(shí)到合同里
在購(gòu)房者下定決心購(gòu)買房子之前，很多開發(fā)商都會(huì)許下口頭承諾來吸引購(gòu)房者，而這些口頭承諾一般還都是與購(gòu)房者息息相關(guān)的，會(huì)向購(gòu)房者承諾一些“好處”，比如贈(zèng)送面積、有學(xué)校入學(xué)資格、停車位、物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)優(yōu)惠等等。
如果不將這些口頭承諾寫入補(bǔ)充協(xié)議，等到你交房入住才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙也于事無補(bǔ)了。
??如果購(gòu)房合同內(nèi)容和補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不符，合同補(bǔ)充協(xié)議簽署在后，通常以補(bǔ)充協(xié)議中的內(nèi)容為準(zhǔn)。
補(bǔ)充協(xié)議是買房合同的補(bǔ)充部分，它對(duì)合同中沒有約定、約定不明確或者容易發(fā)生糾紛的部分進(jìn)行補(bǔ)充，并提前約定好具體違約責(zé)任。一般來說，補(bǔ)充協(xié)議提到的問題更容易發(fā)生。
??那么簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)要遵循哪些原則呢？
補(bǔ)充協(xié)議遵循三大原則
對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者可以盡可能地就自己重點(diǎn)考慮的問題與開發(fā)商多進(jìn)行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則：
一是細(xì)致。首先將整個(gè)交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;最后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。
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二是違約責(zé)任。訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。
三是舉證責(zé)任。購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購(gòu)房者利益。
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補(bǔ)充協(xié)議是合同的重要補(bǔ)充文件，很多時(shí)候，合同中沒有寫明的條款，都會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議里體現(xiàn)。所以，簽訂補(bǔ)充協(xié)議更是馬虎不得，不要為了省事就忽略合同內(nèi)容，一定要看清條款內(nèi)容再簽字。