更新時間：2022-06-25 23:52:28作者：admin2
你好，房產(chǎn)稅是一定會落地的，而且是快速落地，因為地方等不起了。
我翻看了2019鶴崗的預(yù)算執(zhí)行情況，和2020的預(yù)算（草案）有興趣的朋友可以去搜來看看（21年和20年的都找不到）。第一段就明確表示“2019年是我市攻堅克難、砥礪奮進(jìn)的一年。財政形勢面臨著前所未有的壓力，財政收支矛盾更加尖銳和突出。”接著報告回顧19年的具體情況，2019收支是平衡的，并且根據(jù)2019情況，可以推導(dǎo)出2020可以收支平衡為什么能平衡呢？
可以看到中央（資源枯竭轉(zhuǎn)移支付），地方（各省專項資金）同時出手，才讓鶴崗安穩(wěn)度過2019年。可疫情加經(jīng)濟(jì)下行，上邊也很難拿出錢來，連哈爾濱都需要發(fā)力沖刺房地產(chǎn)了，鶴崗能怎么辦呢，靠山山會倒，靠人人會跑。然后……最后還是要靠自己。一、解讀這次財政會議的內(nèi)容：雖未納入2022年重點工作，但試行已是板上釘釘雖然我是房地產(chǎn)稅的極力鼓吹者，但是目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅的出臺難度真不是一點兩點，短期內(nèi)根本沒辦法真正出臺，目前來看2022年試點應(yīng)該躲不掉了，但是我認(rèn)為在目前這種搖搖欲墜的房地產(chǎn)市場行情下，各地的試點還是會像重慶、上海一樣只針對增量，甚至還不抵重慶上海的力度都有可能。
我們來看這次財政會議內(nèi)容，全文一共19段。
第一段，說明了時間、地點、人物、主要議題；
第二段，總結(jié)2021年主要工作，一共8條，其中第6條提到“六是深入推進(jìn)財稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備工作，規(guī)范財務(wù)審計秩序，財政管理監(jiān)督進(jìn)一步加強(qiáng)”
第三段，總結(jié)2021年取得的政績，一共5條，比較謙虛，其中輔助5條說明取得成績?nèi)款I(lǐng)導(dǎo)指揮有方。
第四段，專門說明財政系統(tǒng)堅持在黨和核心的領(lǐng)導(dǎo)下工作，思想站隊。
第五段，2022年工作表決心，從6個方面出發(fā)表達(dá)決心。
第六段，2022年主要工作總結(jié)。
第七—第十七段，2022年10大工作重點，每個工作單獨一段。
第十八段，表達(dá)忠心和忠誠。
第十九段，記錄見證人。
總之，既然把房產(chǎn)稅試點工作放入2021年成果里面，雖然未納入2022年重點工作，但試行已是板上釘釘。二、探析房價影響：真實的掛牌量是多少？數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒到來掛牌量反應(yīng)的是投機(jī)客的市場預(yù)期，當(dāng)掛牌量低于一定數(shù)值時，炒房客惜售，而掛牌量高于一定數(shù)值時，炒房客開始拋售。
目前掛牌數(shù)量為實際十年供給量的5%-10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不夠，除去南京和青島兩個地方掛牌量數(shù)據(jù)有差異問題外，其余幾個城市的掛牌量都是增加的，尤其是廣州、西安，掛牌量增幅明顯。
我們根據(jù)以往的計算，這些城市的商品房過剩率的均值都在30%，也就是30%的投資者或者是住戶擁有兩套以上房產(chǎn)，我們以十年供給量為測算，30%的掛牌量為最終恐慌盤，那么新的潛在的掛牌數(shù)據(jù)就出來了。
房地產(chǎn)稅試點，明年2022年一定會展開，房地產(chǎn)稅一般是按季度或年繳納，如果明年6月份開始全面試點，那么繳納房地產(chǎn)稅的第一個時間點就是2022年9-12月份，我們所說的這30%的持有多套房的住戶，一定會拋售，因為不管房地產(chǎn)稅如何免征如何友善，他們都是被課稅的重要群體，三套都算少的，這些居民手上至少五套以上，逃是逃不掉的，而且大部分房產(chǎn)是浮盈的，因此拋售為主，拋售失敗以后才會以出租為主。
有人說怎么會有大規(guī)模的群體持有五套房以上呢？福利房夫妻各一套，集資房夫妻各一套，住房公積金及積蓄購買在三套以上，只要你在體制內(nèi)，這都是合法收入，還有爺爺奶奶父母的房子，房子真的很多。2015年棚戶區(qū)改造產(chǎn)生了大量的拆遷戶，由于缺乏投資渠道和高漲的炒房賺錢效應(yīng)，原住民拆遷戶的房子都在五套房以上，持有大量現(xiàn)金的并不多。我國2000年城市人口大約是4億人，這部分是真實的城市土著，擁有原始的工作和住房權(quán)益，享受了巨大的時代紅利，獨生子居多，無論是城鎮(zhèn)職工福利分房還是拆遷分房，他們是最大的受益者，因此這就是我們所說的那30%的人。對比以后我們發(fā)現(xiàn)各城市的掛牌量在目前的基礎(chǔ)上將上升30%-70%，也就是一年多的時間，就可以實現(xiàn)了，我們拭目以待，唯一的風(fēng)險是到時候掛牌量不予顯示了。
總之，房地產(chǎn)稅有益于最廣大的人民群眾的利益，有助于整個國家和社會的整體進(jìn)步與發(fā)展，就這一條，房地產(chǎn)稅合法性就立得住、站得穩(wěn)。大家一定要正視并維護(hù)房地產(chǎn)稅的合理性、公平性和正義性。別讓那群人歪曲房地產(chǎn)稅、扭曲事實，輿論陣地寸土不讓。
中國房產(chǎn)目前市值高達(dá)400萬億，這是一個分量重得任何人都無法忽視的領(lǐng)域。
所以，針對房地產(chǎn)所有的政策首先就是要穩(wěn)妥，確保房地產(chǎn)市場不能引發(fā)巨大的震蕩，必須循序漸進(jìn)，逐步達(dá)到相應(yīng)的目標(biāo)。
本次房產(chǎn)稅試點確定了中央制定基本原則，地方制定實施細(xì)則的模式，那么就是給予地方政府較大的政策制定空間。
對于地方政府而言，在制定房產(chǎn)稅實施細(xì)則的時候一般就要考慮兩個目標(biāo)。
其一，不能引發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場較大的震蕩，包括不能引發(fā)較大的降價潮與拋售潮——如果出現(xiàn)這種情況不但要擔(dān)負(fù)較大的責(zé)任，而且會直接導(dǎo)致地方賣地收入銳減，不管從哪個角度都是得不償失的。
其二，要為未來房產(chǎn)稅擴(kuò)大征收范圍預(yù)留空間。畢竟房產(chǎn)稅試點的目的就是讓地方逐漸擺脫對土地財政的依賴，那么房產(chǎn)稅的收入就要在一定程度上彌補(bǔ)未來賣地收入下降的缺口。
說白一點，當(dāng)下的房產(chǎn)稅試點就是要趟出一條可行的道路——既要循序漸進(jìn)，不能引發(fā)房地產(chǎn)市場劇烈震蕩，又要可持續(xù)發(fā)展，讓房產(chǎn)稅收入逐步增加，慢慢擺脫對土地財政的依賴。
掌握上述思路之后，我們來推演一下，房產(chǎn)稅試點將如何實施。
哪些城市會成為試點城市？
大概率是目前房價上漲壓力比較大的城市，也就是人口凈流入的大型城市。
但是，這不是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅一旦鋪開試點，全國其它地區(qū)也會密切關(guān)注，一旦有部分城市試點取得成效，要鋪開擴(kuò)大試點城市會非常快。
畢竟，在不對商品房市場產(chǎn)生較大影響的情況下，增加一塊穩(wěn)定的房產(chǎn)稅收入對于地方財政屬于極大的誘惑。
房產(chǎn)稅會怎么征收？
出于節(jié)約稅收成本的考慮，房產(chǎn)稅的征收大概率會采取“自愿申報+滯納金”的原則。
那么老百姓為什么會主動自愿申報呢？
因為如果不主動自愿申報，系統(tǒng)就會計算你應(yīng)納稅金額的滯納金，未來多套房業(yè)主總有賣房的時候，屆時連本帶利一起扣除。
即使多套房業(yè)主一直不賣房，房產(chǎn)稅累計達(dá)到一個比較大的金額數(shù)字，自然稅務(wù)機(jī)關(guān)就會有找你收稅的動力。
關(guān)于抵扣面積。
網(wǎng)上對抵扣面積比較樂觀，普遍傳言人均抵扣面積在60平左右，這個問題我覺得可能大家過于樂觀了。
目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積是30平米左右，抵扣面積設(shè)置越大，意味著稅基就越小，這個標(biāo)準(zhǔn)一旦定下來，未來要降低（抵扣面積）就很難了。
所以，我認(rèn)為房產(chǎn)稅一開始抵扣面積一定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于60平米，稅務(wù)機(jī)關(guān)會把稅基盡量定得比較大，也就是起征點比較低，最多前期給予剛好過起征點的家庭住房一定的優(yōu)惠。
關(guān)于征稅范圍。
目前基本原則就是農(nóng)村住房不征收，但是城市居住和非居住房產(chǎn)（也就是住宅、商鋪、公寓、寫字樓甚至包括廠房）都會征稅。
這里就涉及一個問題，城市小產(chǎn)權(quán)房會不會通過繳納房產(chǎn)稅獲得合法身份？
我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房涉及面較廣，牽涉的問題非常復(fù)雜，前期房產(chǎn)稅試點階段未必會涉及小產(chǎn)權(quán)房，畢竟飯要一口一口吃。
中國改革路徑都是先易后難，先把產(chǎn)權(quán)沒有任何糾紛與瑕疵的房產(chǎn)稅收起來，再慢慢鋪開擴(kuò)大征收范圍才是比較穩(wěn)妥的。
另外，即使未來要對小產(chǎn)權(quán)房征收房產(chǎn)稅，估計稅率會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品房，畢竟小產(chǎn)權(quán)房沒有向政府繳納相應(yīng)的土地出讓金，要想通過房產(chǎn)稅獲得合法身份享受相應(yīng)的城市福利，一定會有較高的門檻。
所以，網(wǎng)上那些流傳的借著房產(chǎn)稅的契機(jī)就能讓小產(chǎn)權(quán)房輕易轉(zhuǎn)正的觀點是不靠譜的，用腳指頭想一想，國家出臺房產(chǎn)稅的目的是什么——是從房產(chǎn)持有者手中征收一筆稅收去補(bǔ)貼低收入人群，從而實現(xiàn)共同富裕，而不是給小產(chǎn)權(quán)房持有者封一個政策大紅包！
關(guān)于稅率。
前期大概率是實施階梯稅率的模式，起征點不會高，估計在1%左右甚至可能更低（循序漸進(jìn)的模式），但是未來大的趨勢房產(chǎn)稅綜合稅率會慢慢提升。
我來給大家算一筆賬。
目前我國每年土地出讓金大概是8萬億左右。假如未來5年后這個數(shù)字降了一半，萎縮為4萬億，那么5年后房產(chǎn)稅收入就要達(dá)到4萬億（甚至更多）。
目前中國房地產(chǎn)市值大致是400萬億，因為要扣除農(nóng)村住房以及城市家庭抵扣面積，那么實際納稅的房產(chǎn)市值大致只剩一半，也就是200萬億左右。200萬億市值房產(chǎn)要繳納4萬億房產(chǎn)稅，那么綜合平均稅率負(fù)擔(dān)就是2%。
這個綜合平均稅率看上去不算高，但是如果是一線高房價城市，如果持有多套住宅，又因為種種原因現(xiàn)金流并不是太充裕家庭，這個負(fù)擔(dān)就比較大了（比如2000萬市值的征稅房產(chǎn)，每年就是40萬的稅負(fù)負(fù)擔(dān)）。
所以，即使是房產(chǎn)稅實施采取循序漸進(jìn)的模式，也會導(dǎo)致高房價一線城市人員結(jié)構(gòu)的加速調(diào)整，簡單地說，在一線城市持有多套房產(chǎn)的壓力會進(jìn)一步加大。
當(dāng)然，從另一個角度，房產(chǎn)稅的全面實施有利于城市租賃用房的發(fā)展——很多人擔(dān)心房東會把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租賃客身上，我覺得短期內(nèi)有可能，從長遠(yuǎn)來看，這種可能性不大。
原因很簡單，租金價格漲跌說白一點就是一個供求關(guān)系，房東強(qiáng)勢背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律就是供不應(yīng)求，但是國家的宏觀層面早就考慮到了這個問題。
未來在大型城市，地方政府建設(shè)用地供應(yīng)會首先向租賃用房傾斜，只要市場租賃房投放量與需求基本平衡，房東就很難將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租賃客。
我國大城市租金與房價比目前普遍低于3%，發(fā)達(dá)國家一般是5%左右。未來假如大城市租金與房價比增長到5%，扣除房產(chǎn)稅綜合稅率2%，房東收入還是3%，這個增長的2%就是政府轉(zhuǎn)移支付實現(xiàn)共同富裕的收入。
房產(chǎn)稅是自房地產(chǎn)去金融化后的另一個重磅手段，對房地產(chǎn)注定將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
不管是試點城市還是非試點城市，房產(chǎn)稅都會極大地影響老百姓的心理預(yù)期——持有房產(chǎn)是有成本的！
對于那些人口很少、生活配套不足的房產(chǎn)首先就是致命的打擊，在過去，可能還有消費(fèi)者會買下來，即使暫時不住也可以慢慢等它升值，現(xiàn)在就不行了，房子擺在那里也有成本。
同樣因為有持有成本，即使是成熟區(qū)域，房價上漲的預(yù)期也會大幅度下降——房住不炒慢慢將深入人心。