更新時間：2023-01-28 10:05:11作者：佚名
因《民法典》的實施，最高院在2016年3月1日施行的《關于適用若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權法司法解釋一》）基礎上制訂了《最高人民法院關于適用物權編解釋（一）》（以下簡稱《物權編解釋一》），一共二十一條，相較物權法司法解釋一變化并不大物權法司法解釋全文，除了法律依據變更、修正部分用詞以外，主要涉及以下幾部分修訂內容：
《物權編解釋一》第四條系對《民法典》第二百二十一條第一款中規定的預告登記后，未經預告登記權利人同意處分不動產的行為進行界定，除了《物權法司法解釋一》中規定的轉讓不動產所有權，設立不動產用益物權、擔保物權等情形外，將《民法典》新設的用益物權居住權也納入預告登記后受限制的不動產處分行為中。
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《民法典》在我國法律體系中創設了居住權制度物權法司法解釋全文，以此有效發揮住房的經濟功能和效用，包括完善住房保障體系，為“以房養老”提供制度支持，保障拆遷安置中的居住權益，保障家庭成員對公房享有的居住權，充分提升房屋的利用效率。因此，《民法典》賦予居住權以下幾個特性：
第一，居住權屬于用益物權，以不動產為客體，用于滿足居住權人的生活居住需要；
第二，居住權屬于人役權，具有人身專屬性，不得轉讓、繼承，亦不具有收益權能（如不得出租），但權利人可拋棄；
第三，居住權的設立原則上系無償行為（當事人另有約定除外），可通過合同、遺囑方式設立，居住權的設立和消滅須向相關部門辦理登記手續；
第四，設立人無權處分的，居住權適用善意取得（須符合善意取得構成要件①設立時善意，②支付合理對價，即當事人有約定的有償情形，③辦理登記）。
《民法典》第二百二十一條第二款規定的是關于預告登記失效的情形，《物權法司法解釋一》則明確了預告登記因債權消滅而失效的情形為：買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或預告登記的權利人放棄債權。《物權編解釋一》第五條在“買賣不動產物權的協議”前新增了限定詞“預告登記”，同時刪除“被解除”情形，對債權消滅范圍的界定更加精確，表述更加精準。
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預告登記是當事人為保障將來實現物權向登記機關進行的登記，通常出現在購買一手預售的商品房和在預售商品房上設立抵押權的時候。預告登記的效力基于其保障的債權效力，故當預告登記保障的債權消滅，預告登記亦失效。上述法條明確羅列了債權消滅的幾種情形：
第一，已完成不動產登記；
第二，預告登記權利人放棄債權；
第三，雙方當事人簽訂的不動產買賣或不動產抵押合同無效、被撤銷。
動產物權變更原則上以交付為標準，但對于特殊動產（船舶、航空器和機動車等），《民法典》第二百二十五條規定其物權變動時，未經登記不得對抗善意第三人，即采取登記對抗主義。但對于善意第三人的范圍法律并沒有作出正面規定，《物權法司法解釋一》則從反面情形規定了“轉讓人的債權人”非此條款中的善意第三人。《物權編解釋一》第六條在此基礎上將受讓人已經支付“對價”修改為受讓人已經支付“合理價款”，從而進一步限定了對價種類必須為金錢。
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動產善意取得的構成要件之一為已完成交付。交付包括現實交付與觀念交付，觀念交付中包括簡易交付、指示交付和占有改定。其中，占有改定由于未形成占有外觀的表象，因此占有改定情形下，動產所有權變動或動產質權設立均不構成善意取得。
《民法典》第二百二十九條規定：“因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。”即非基于法律行為發生物權變動的情形之一，不以登記或交付作為物權變動的生效要件。《物權編解釋一》第七條對會導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的法律文書類型作了明確列舉，并較《物權法司法解釋一》新增了“變更成交裁定書”，使法律對該類法律文書種類的羅列更為詳盡，更符合實踐需求。
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導致物權變動的法律文書，只有形成裁判（包括判決、調解、裁定、裁決），不包括給付裁判和確認裁判。
《物權編解釋一》第十二條系針對《民法典》第三百零六條第一款明確按份共有人向共有人之外的人轉讓份額享有優先購買權的補充，雖然表述中新增了“優先”二字，但并未對《物權法司法解釋一》有實質性內容的變動。結合《物權編解釋一》第九至十三條，明確了優先購買權的行使要件和不被法院支持的情形。
此外，刪除《物權法司法解釋一》第十四條，是因為《民法典》第三百零六條第二款對兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的處理方式已經作出了明確的規定，無須司法解釋贅述，故刪除。